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Haus ersteigern: Ablauf, Kosten und worauf Sie achten sollten

Ein Haus aus der Zwangsversteigerung kaufen: So funktioniert das Bieten, diese Kosten kommen auf Sie zu und darauf sollten Käufer vor dem Termin achten.

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Die wichtigsten Zahlen auf einen Blick

Kennzahlen mit Fundstelle — Haus ersteigern: Ablauf, Kosten und worauf Sie achten sollten
KennzahlWertFundstelle
Sicherheitsleistung10 % des Verkehrswerts§ 68 Abs. 1 ZVG
5/10-Grenze (von Amts wegen)50 % des Verkehrswerts§ 85a Abs. 1 ZVG
7/10-Grenze (auf Antrag)70 % des Verkehrswerts§ 74a Abs. 1 ZVG
Grunderwerbsteuer3,5 % bis 6,5 % je BundeslandLandesrecht
Eigentumsübergangmit dem Zuschlag§ 90 Abs. 1 ZVG

„Der Zuschlag ist ferner zu versagen, wenn das abgegebene Meistgebot einschließlich des Kapitalwertes der nach den Versteigerungsbedingungen bestehenbleibenden Rechte die Hälfte des Grundstückswertes nicht erreicht.“

§ 85a Abs. 1 ZVG · amtlicher Wortlaut, gesetze-im-internet.de

Wie funktioniert das Ersteigern eines Hauses?

Beim Ersteigern geben Sie im Versteigerungstermin des zuständigen Amtsgerichts ein Gebot ab. Das Gericht ruft die Immobilie auf, nennt das geringste Gebot und die Versteigerungsbedingungen. In der Bietzeit können Interessenten ihre Gebote abgeben; den Zuschlag erhält in der Regel das höchste Gebot, sofern die gesetzlichen Wertgrenzen erreicht sind.

Anders als beim freien Kauf gibt es keinen Notarvertrag: Der Eigentumsübergang erfolgt mit dem gerichtlichen Zuschlagsbeschluss. Das macht den Erwerb schnell, aber auch verbindlich — ein Rücktritt ist nicht vorgesehen.

Welche Kosten kommen auf Käufer zu?

Neben dem Gebot selbst sollten Sie weitere Kosten einkalkulieren. Wer das übersieht, verschätzt sich beim Maximalgebot.

  • Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 – 6,5 %)
  • Gerichtskosten für den Zuschlag und die Eintragung
  • Zinsen auf das Bargebot ab Zuschlag bis zur Zahlung
  • Eventuelle Renovierungs- und Sanierungskosten
  • Sicherheitsleistung (in der Regel 10 % des Verkehrswerts)

Worauf vor dem Termin achten?

Die wichtigste Grundlage ist das Verkehrswertgutachten und das Grundbuch. Prüfen Sie eingetragene Rechte wie Wohnrechte, Nießbrauch oder Dienstbarkeiten — sie können bestehen bleiben und den Wert mindern. Klären Sie, ob das Objekt bewohnt ist, denn eine spätere Räumung kostet Zeit und Geld.

  • Gutachten und Grundbuchauszug sorgfältig lesen
  • Bestehende Rechte (Wohnrecht, Nießbrauch) und Mietverhältnisse prüfen
  • Objekt soweit möglich vorher besichtigen
  • Finanzierung klären und Maximalgebot festlegen
  • Sicherheitsleistung rechtzeitig vorbereiten

Wichtiger Hinweis

Diese Informationen sind allgemeiner und sachlicher Natur und stellen keine Rechtsberatung dar. Rechtlich verbindlich sind ausschließlich die Bekanntmachungen und Anordnungen des jeweiligen Amtsgerichts. Termine, Bedingungen und Wertgrenzen können sich im Einzelfall unterscheiden oder kurzfristig ändern.

Rechtsgrundlagen

Maßgebliche Gesetze

Diese Normen bilden die rechtliche Grundlage. Verlinkt ist jeweils der amtliche Gesetzestext bei gesetze-im-internet.de.

§ 44 ZVG
Geringstes Gebot — bestehen bleibende Rechte plus der bar zu zahlende Teil.
§ 74a ZVG
7/10-Grenze: Zuschlagsversagung auf Antrag unterhalb sieben Zehnteln des Verkehrswerts; zugleich Grundlage der Verkehrswertfestsetzung.
§ 85a ZVG
5/10-Grenze: Der Zuschlag ist von Amts wegen zu versagen, wenn das Meistgebot die Hälfte des Verkehrswerts nicht erreicht.
§ 90 ZVG
Mit dem Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer des Grundstücks.
Aktuelle Verfahren

Wo gerade versteigert wird

Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Diese Gerichte haben derzeit anstehende Termine; die Zahl nennt die aktiven Verfahren.

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