Nach dem Zuschlag: Eigentum, Zahlung und Grundbuch

Wann wird der Ersteher Eigentümer?

Mit dem Zuschlag. Durch den Zuschlagsbeschluss wird der Ersteher Eigentümer des Grundstücks, sofern der Beschluss nicht im Beschwerdeweg rechtskräftig aufgehoben wird (§ 90 Abs. 1 ZVG). Anders als beim Kauf braucht es dafür weder einen Notarvertrag noch die Eintragung im Grundbuch — das Grundbuch wird nachträglich berichtigt.

Mit dem Grundstück erwirbt der Ersteher auch die Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt hat (§ 90 Abs. 2 ZVG).

Ab wann trägt der Ersteher Risiko und Kosten?

Ab dem Zuschlag. Die Gefahr des zufälligen Untergangs geht mit dem Zuschlag auf den Ersteher über; ab diesem Zeitpunkt stehen ihm die Nutzungen zu, und er trägt die Lasten (§ 56 ZVG). Den Versicherungsschutz für das Gebäude sollte der Ersteher deshalb unmittelbar nach dem Zuschlag klären.

Einen Anspruch auf Gewährleistung gibt es nicht (§ 56 Satz 3 ZVG). Mängel, die erst nach dem Zuschlag auffallen, gehen zulasten des Erstehers — das Gutachten vor dem Termin ist deshalb die wichtigste Prüfung.

Wann und wie wird das Gebot bezahlt?

Zu zahlen ist das Bargebot: der bar zu zahlende Teil des geringsten Gebots — Verfahrenskosten und bestimmte vorrangige Ansprüche — zuzüglich des Betrags, um den das Meistgebot das geringste Gebot übersteigt (§ 49 Abs. 1 ZVG). Rechte, die nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben, übernimmt der Ersteher zusätzlich.

Das Bargebot ist vom Zuschlag an zu verzinsen (§ 49 Abs. 2 ZVG). Gezahlt wird per Überweisung auf ein Konto der Gerichtskasse; der Betrag muss vor dem Verteilungstermin gutgeschrieben sein, und der Nachweis muss im Termin vorliegen (§ 49 Abs. 3 ZVG). Eine bei der Gerichtskasse eingezahlte Sicherheit wird angerechnet (§ 107 Abs. 3 ZVG).

Den Verteilungstermin bestimmt das Gericht nach der Erteilung des Zuschlags (§ 105 Abs. 1 ZVG). Die Terminsbestimmung muss dem Ersteher mindestens zwei Wochen vorher zugestellt sein; sonst wird der Termin in der Regel neu bestimmt (§ 105 Abs. 4 ZVG).

Was passiert, wenn der Ersteher nicht zahlt?

Wird das Bargebot nicht berichtigt, überträgt das Gericht die Forderung gegen den Ersteher auf die Berechtigten (§ 118 Abs. 1 ZVG). Für diese Forderungen werden Sicherungshypotheken am ersteigerten Grundstück eingetragen (§ 130 Abs. 1 ZVG).

Die Gläubiger können dann gegen den Ersteher die Zwangsvollstreckung in das Grundstück betreiben — ohne vorherige Zustellung des Titels und auch, bevor er als Eigentümer eingetragen ist (§ 133 ZVG). Wer ohne gesicherte Finanzierung bietet, riskiert also, dass dasselbe Grundstück erneut versteigert wird.

Wann wird der Ersteher im Grundbuch eingetragen?

Ist der Teilungsplan ausgeführt und der Zuschlag rechtskräftig, ersucht das Gericht das Grundbuchamt, den Ersteher als Eigentümer einzutragen und die durch den Zuschlag erloschenen Rechte zu löschen (§ 130 Abs. 1 ZVG). Erloschen sind alle Rechte, die nach den Versteigerungsbedingungen nicht bestehen bleiben sollten (§ 91 Abs. 1 ZVG).

Vorher muss die Grunderwerbsteuer geklärt sein: Eingetragen wird erst, wenn die Bescheinigung des Finanzamts vorliegt, dass der Eintragung keine steuerlichen Bedenken entgegenstehen (§ 22 Abs. 1 GrEStG).

Wie kommt der Ersteher an eine bewohnte Immobilie?

Der Zuschlagsbeschluss ist selbst ein Vollstreckungstitel: Aus ihm kann gegen den Besitzer auf Räumung und Herausgabe vollstreckt werden (§ 93 Abs. 1 ZVG). Das gilt nicht gegenüber jemandem, der aufgrund eines Rechts besitzt, das durch den Zuschlag nicht erloschen ist — etwa einem Mieter. Einzelheiten dazu stehen im Ratgeber zu Wohnrecht und Mietern.

Welche Kosten kommen nach dem Zuschlag hinzu?

Neben dem Bargebot fallen weitere Kosten an, die im Maximalgebot eingeplant sein sollten:

• Gerichtsgebühr für die Erteilung des Zuschlags: 0,5 Gebühr (Nr. 2214 KV GKG); die Kosten des Zuschlagsbeschlusses trägt der Ersteher (§ 58 ZVG).
• Grunderwerbsteuer auf das Meistgebot einschließlich bestehen bleibender Rechte — 3,5 bis 6,5 Prozent, je nach Bundesland.
• Gebühr für die Eintragung als Eigentümer im Grundbuch: 1,0 Gebühr (Nr. 14110 KV GNotKG).
• Zinsen auf das Bargebot ab dem Zuschlag (§ 49 Abs. 2 ZVG).

Wichtiger Hinweis

Diese Informationen sind allgemeiner und sachlicher Natur und stellen keine Rechtsberatung dar. Rechtlich verbindlich sind ausschließlich die Bekanntmachungen und Anordnungen des jeweiligen Amtsgerichts. Termine, Bedingungen und Wertgrenzen können sich im Einzelfall unterscheiden oder kurzfristig ändern.